关于打造上海住房租赁新业态的建议（全文1015字）

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※背景情况※
　　流动人口快速增长，刺激租赁房市场规模化扩张。政策的大力扶持吸引众多市场化主体的参与；资本以各种形式进入长租公寓；金融创新模式在住房租赁产业中不断出现。
　　目前，上海流动人口得到有效控制，租赁住房供给与需求处于相对平衡状态；但是上海租赁房源区域性差异较大，核心区域房源有限。相较其他城市，上海相关租赁住房政策推出较为谨慎。
※问题及分析※
　　1、租金回报率低，制约租赁住房企业盈利能力
　　我国目前住宅静态租售比仍然过低，投资回报率甚至不及贷款利率。同时，过去不动产价值保持10年高速增长态势，现在则面临调整压力。
　　2、轻资产运营类租赁企业获得金融支持难度较大
　　通过制定高端或标准化的装修和运营模式，最大程度提升品牌溢价，并通过品牌输出实现盈利的轻资产运营企业，短期内金融支持有限。
　　3、租赁房源的合法性问题
　　土地“改性”的不合法导致房源合法性问题频出，主因是其房源大多来自工业或集体用地，物业性质的转换是解决该类房源合法性问题

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